<<任意売却のタイミング>>大阪市 天神橋の不動産売却 ｜任意売却は住和リアライズへ

住宅ローンを組んでいるお客様が、オーバーローンの状態で金融機関へ任意売却を申し出ても簡単には応じてくれません。金融機関としては、担保権がある状態でローンを返済してもらう方法が一番良い回収方法なのです。
また、売却代金で住宅ローンの残額を完済できない場合、その不足額を債務者が現金で用意しなければならず、売却することが難しくなってしまいます。そのため、まだ住宅ローンの滞納がない状態、もしくは滞納が始まって間もない場合、債務者は返済を3ヶ月～6ヶ月滞納することにより期限の利益を喪失し、金融機関は保証会社へ代位弁済を求めることになります。通常は、この時点から任意売却が可能となります。 
なお、債権者からの通知に対して何もアクションを起こさないと、債務者に返済及び売却の意志がないと判断し裁判所へ不動産競売の申し立ての手続きを行います。競売開始決定後は任意売却に応じないケースもございますので、くれぐれも債権者からの通知を放置せずお早めにご相談下さい。

１．所有者の協力が得られないケース
・所有者が行方不明だったり、本人の意思確認ができず法律行為が困難な状態の場合
・所有者にまったく誠意がなく、売却に対し協力が得られないケース 
・所有者が物上保証人や第三者取得者で、任意売却を拒否した場合

２．利害関係人の同意が得られないケース
・抵当権付不動産の権利関係が複雑で、全員の同意を得る事が困難な場合 
・抵当権付不動産の被担保権が不動産の評価額を大幅に上回っており、同意を取り付けることが困難な場合 
・連帯債務者または連帯保証人の協力を得る事が困難な場合

３．買受人を見つけることが出来ないケース
・抵当権付不動産の市場性が極端に悪化（風評被害）し、通常の方法では買受人を見つけることが困難な場合 
・実勢価格よりかなり低い価格での買受希望者はいるものの、適切な価格での売買ができない場合 
・すでに競売の入札が開始されようとしている状態など

債務者が住宅ローンを滞納した場合、その回収方法として不動産競売がありますが、債権者としては競売には時間と費用がかかる事や落札によって得られる配当額も一般的に低いことから競売を避けたいのが本音です。 
このケースでもし、債権者側から任意売却を持ちかけられ、かつ仲介する不動産業者を指定してきた場合には注意が必要です。
そのような場合、ご自身の意思や希望が通り難くなり、引越し費用等が得られない場合もありますので不動産業者の選定は自らされることをおすすめします。